Ev almayı düşünenler konut fiyatlarını ve konut kredisi faiz oranlarını yakından takip ediyor. Özellikle ihtiyaç amacıyla ya da yatırım amacıyla konut almayı düşünen vatandaşlar farklı dinamikleri araştırıyor. Bu nedenle "Ev almak için doğru zaman mı?" sorusu sık sık soruluyor. Gayrimenkul uzmanı Nilüfer Kas'tan ev almayı düşünenlere dikkat çeken uyarılar geldi.
Ev almak için doğru zaman mı? Son dönemde hem ihtiyaç için hem de yatırım için ev almayı düşünenlerin en çok sorduğu sorulardan bir tanesi bu. Özellikle faiz oranlarında düşüş ihtimali konusu ve konut fiyatlarında yaşanan hareketlilik ya da durgunluk bu konuda karar almayı sıklıkla etkiliyor. Bu noktada da gayrimenkul uzmanlarının konut piyasasına dair değerlendirmeleri vatandaşların radarında kalmaya devam ediyor.
"28 AYIN EN DÜŞÜĞÜ AMA YİNE DE YÜKSEK BİR FAİZ ORANI"
TV100 yayınında konuşan gayrimenkul uzmanı Nilüfer Kas şu ifadeleri kullandı:
"Evet, 28 ayın en düşük faiz oranı var, fakat yine de yüksek bir faiz oranı, normal standartlarda konut kredisi almak için. Bu aslında neyi değiştiriyor? Biraz psikolojik eşiği değiştiriyor. Yani her indirimde vatandaş ya daha fazla indiğinde fiyatlar çıkar mı korkusu nedeniyle harekete geçiyor. O yüzden biz şimdi piyasada gördüğümüz o hareketliliğin karşılığı aslında biraz da bu. Şu anda bankalar nezdinde en düşük faiz oranı 2.64. Yani 2 milyon lira bir kredi kullanan vatandaşın aylık ödeyeceği taksit 55.500 TL. 10 yılın sonunda ise 2 milyon için ödeyeceği rakam toplamda maliyet 6 milyon 600 lira. Bankalarda yine 2.64 dedik en düşük, 4.81'e kadar seçenekler de var. Yani yukarı yönlü. Şu anda 2.64'ten kullanabilen vatandaşlar kullanabiliyor.
"VATANDAŞ BU SORUYU SORMALI"
Yaklaşık son 2 yıldır bunun belirli kuralları var. Yani mesela 5 milyon liraya kadar bir kredi kullanacaksanız daha doğrusu ekspertiz değeri 5 milyon liraya kadar olan konutlarda eğer A enerji sınıfında bir konut alacaksanız ve bu sıfır bir konut ise ancak ekspertiz değerinin %22,5'unu kullanabiliyorsunuz. 5 ile 10 milyon arasında ekspertiz değeri olan bir yerde yine A enerji sınıfında bir konut ve sıfır bir konutsa %20'ye düşüyor kullanacağınız kredi oranı ve bu 17,5'a kadar düşüyor. Eğer ikinci el konut kullanacaksanız burada rakamlar zaten 1 milyonun altında. Yani yaklaşık ilk ikinci el konutlarda A enerji sınıfında 750.000 TL, 675 bin lira ve 625 bin lira olarak aşağı yönlü olarak değişiyor. Yani vatandaş bana kredi verir misiniz sorusu yerine ya ben hangi kurala tabiyim ya da benim alacağım ev hangi kurala tabi sorusunu sormalı.
Çünkü ilk el konut alacaklar için de daha doğrusu ilk evini alacaklar için bambaşka kurallar geçerli. Ekspertiz değerinin %80'ini kadar kullanabiliyorlar. O nedenle gerçekten kurallar, kaideler ve sistem tamamen geçmişe göre bambaşka.
MEVDUAT GELİRİ İLE KİRA GELİRİ KIYASI
Amacın ne? Yani ne yapmak istiyorsun? Bu parayla bir konut ihtiyacın varsa hemen al. Eğer yatırımcıysan seçerek al. Yani burada iki tane önemli kıstas var aslında. Yani herkese aynı formülü sunmamız zaten doğru olmaz. Bu şey gibi yüz kremini saçına da sür, yüzüne de sür der gibi olur. Doğru olmaz. O nedenle de eğer 2 milyon liralık bir şeyin karşılığında mevduat faizi enflasyonla kafa kafaysa bir şey yapmaya gerek yok. Yani zaten mevduat faizi sizi 3 gün sonra yolda bırakacaktı. Ama 2 milyon liralık bir taraftan 20 bin TL bir getirisi var ise bir taraftan kira getirisini kendinize alıyorsunuz, diğer taraftan da artık konutlar reel olarak artışa geçti. Yani geçen ay %3 oranında bir artış vardı reel olarak. Bu şu demek; artık o sıfırlanma o şeyin eşiği geçti, artık yukarı yönlü doğru fiyatlar çıkmaya başladı. Yani senin bugün 2 milyon lirayı alacağın ve bu arada da 20'şer bin lira kira alacağın konut 6 ay sonra ya da bir sene sonra 3 - 3,5 milyon lira olabilir. Ama bankada tuttuğunda bunun karşılığı bu olmayacaktır.
KONUT PİYASASINDA ARZI ARTIRMAYA YÖNELİK ÇALIŞMALAR PİYASAYI NE ÖLÇÜDE ETKİLER?
Bir kere arz gerçekten piyasa dinamiklerini değiştiriyor. Yani arz arttıkça sonuçta piyasaya sürülecek konut adedi aslında hem fiyatları değiştiriyor hem alıcının hareketlerini ve karar süreçlerini de etkiliyor. Fakat bizde şöyle bir gerçek var. Bizim her ne kadar sadece ihtiyaç işte 800 - 900 bin adet desek de bizim 6 milyon adet depreme dayanıksız bir konut stoğumuz var. Yani bizim aslında ülke olarak belimizi büken şey bu 6 milyon depreme dayanıksız olan konutların sorunu. Biz ne kadar yeni konut üretirsek aslında o kadar gelecek için bir kapı açmış oluyoruz. Sadece ihtiyacı gidermiş olmuyoruz. Aslında konut stoğunun o eski olanının yerine de yenisini koymuş oluyoruz ve geleceğe de bir yatırım yapmış oluyoruz. Müteahhitler bu konuda aslında biraz dertliler. Yani sonuçta işte ben Anadolu yakasındaki birçok müteahhitle konuştuğumda, alınacak teşvikler yani bir teşvik almıyorlar ama vergisel olarak daha rahatlamak istiyorlar.
Bir ara biliyorsunuz KDV oranları %8'lere, %1'lere kadar düşmüştü. Şimdi %20'lerde yani 150 m² üstünde %20'lik bir KDV var. O yüzden vergisel olarak biraz belki desteklenirse konut üretiminin de biraz önü açılmış olur. Çünkü inşaat maliyetleri de bir taraftan hızla artıyor.
İNŞAAT MALİYETLERİNDE BİR DÜŞÜŞ BEKLENİR Mİ? FAİZLER DÜŞTÜĞÜNDE PİYASA YUKARI GİDER Mİ? FİYATLAR NE OLUR?
Tam böyle faizlerin düştüğü noktada hızlı alım yapıyorsanız belki o fırsatı yakalayabilirsiniz. Ama o muydu, bu muydu, şu muydu derseniz o treni siz de kaçırmış olursunuz. Yani bugüne kadar inşaat maliyetlerinin geriye yönlü olarak düştüğünü ben rastlamadım. Çünkü her şey arttığı bir noktada maliyetler de hızla artıyor. Doğal olarak da bu konutlara yansıyor. Birinci el konutlara yansıyor. Birinci elden de ikinci el konutlara yansıyor. Yani böyle bir kelebek etkisiyle fiyatlar yukarı yönlü çıkıyor. O nedenle de konut alacaklar eğer ihtiyaçları varsa gerçekten her gün onlar için bir fırsat"