Pandemi döneminde kira uyarlaması

Bilindiği üzere Kovid-19, ülkemizde ilk vakanın görüldüğü tarih de olan 11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından pandemi ilan edilmiştir.

Bu tarih itibarıyla, tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de ciddi tedbirler alınmaya başlanmıştır. Bunların başında yüzyüze eğitime ara verilmesi ve sokağa çıkma kısıtlamaları gelmektedir.

Böylesi bir dönemin kiralayan ile kiracı ilişkilerini olumsuz etkilemesi kaçınılmazdır. Üstelik her iki tarafın da mağdur olması mümkündür. Peki yaşanan sorunlar nelerdir? Bu sorunlara bir çözüm getirmek mümkün müdür?

Koronavirüs salgını süresince kira ilişkilerine yönelik tek ve önemli düzenleme 7226 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi ile gerçekleştirilmiştir. Buna göre 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Türkiye'de en sıkı tedbirlerin uygulandığı o dönemde tedbirlerin iş yeri sahiplerine olumsuz etkisi göz önüne alınarak kanun koyucu tarafından böyle bir düzenleme uygun görülmüştür. Ne var ki bu düzenleme yalnızca bahsi geçen 4 aylık süreyi kapsamına almaktadır.

"UYARLAMA DAVASI"

Borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi halinde mahkemeden kira sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını, uyarlama mümkün değilse feshini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Sözleşmelerin değişen koşullara uyarlanma davası Türk Borçlar Kanunu'nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. maddesinde anılan genel bir dava türüdür.

Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulduğu esnada öngörülmeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü koşullarının ortaya çıkması halinde sözleşme ile üstlenilen edimin yerine getirilmesini istemenin dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi durumunu ifade etmektedir.

Taraflardan birisinin aşırı ifa güçlüğüne düşmesi halinde mahkemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı vardır.

EMSAL TEDBİR KARARI!

Diyelim ki uyarlama davamızı açtık. Bu davada tedbiren kira indirimi talep etmemiz mümkün müdür?

Yanıtı Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi "EVET" olarak vermiştir.

Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir.

Salgın döneminde bazı işyerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin icra takibi yaparak kiracıyı ve tahliye ettirebileceği açıktır.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi bu konuya ilişkin emsal niteliğindeki kararında aylık kira bedeli 23.000,00-TL olan restoranın 1 Mayıs 2020 tarihinden itibaren işleyen ve henüz ödenmemiş kiralarının tedbiren aylık 11.500,00-TL olarak ödenmesine hükmetmiştir.

"Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilecek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir."

Böylece iş yeri sahipleri pandeminin verdiği ekonomik sıkıntı sebebiyle mahkemeden kira uyarlaması talep edebilecek, bu talebine ek olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini de isteyebilecektir.